在房地产行业中，门面房属于商业性质比较强烈的一类房产。由于其特殊性，二手门面房的成交价格往往会高于市场价，而且，二手门面房的过户费用也相对较高。在我和朋友购买二手门面房的过程中，我们就遇到了一些过户费用的“坑”，在此分享给大家，提醒大家碰到类似的情况时候需要注意。
一、商铺出售过户费用计算
（1）营业税=（卖出价—买进价）*5.5%；
（2）合同印花税=卖出价*0.05%；
（3）中介费=卖出价*1.25%；
（4）土地增值税=增值额*适用税率—抵扣项合计*抵扣系数（此处适用税率和抵扣系数详见附件）
1）增值额=卖出价—买进价—买进契税—本次交易的营业税—其他抵扣（买进价*5%*买进年数）；
2）抵扣项合计=买进价买进契税 本次交易的营业税 其他抵扣；
3）增值率=增值额/抵扣项合计*100%；
非普通住宅契税要加倍。无论取得产权满不满两年。普通住宅不满5年（含）转让的，按销售价减去房屋成本价缴纳营业税，满5年免缴。非普通住宅不满5年（含）转让的，按销售价缴纳全额营业税，满5年以上转让的，按销售价减去房屋成本价缴纳营业税。
二、过户需要审核的内容
（1）当事人提供的材料是否合法、有效；
（2）申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误；
（3）房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围；
（4）受让人按规定是否可以受让该房地产；
（5）买卖的房地产是否已设定抵押权；
（6）买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权；
（7）买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权；
（8）房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容.买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，可向市房地局申请行政复议，也可直接向人民法院起诉。
三、二手门面房过户费注意事项
（1）房屋权属证明费用
在我们购买二手门面房的时候，房东告诉我们还需要交付给他们一万元房屋权属证明费用。当时我们并没有想太多，因为这笔费用只是其中的一个小部分，所以就直接付了。但是事后我们向律师咨询时，发现根本不存在这样的费用。原来，房东此举就是想从中收取不法之财。因此，在购买二手门面房的过程中，一定要向律师咨询，确保所支付的费用都是合法的，避免被坑。
（2）贷款办理费用
在购买二手门面房时，大多数人选择贷款购房。但是，在办理贷款的过程中，会有该隐性的费用存在。比如说，银行手续费、抵押注册费等。这些费用的金额通常是贷款总额的1%~2%，而且往往要在办理贷款时一次性支付。这对于购房者来说也是一笔不小的开销。因此在办理贷款时，一定要仔细审查所有费用信息，如有疑问，可以咨询专业的律师或房产中介，保持警惕。
（3）建委公证费
建设委员会公证费是在房屋的登记和过户过程中必须的费用，也是不少房东和中介公司收取“不法之财”的其中一种方式。我们在购买二手门面房的时候，中介公司就要求我们支付大约3000元左右的公证费用。然而律师告诉我们，建委公证费的标准是按照建筑面积进行计算，而不是按照个人意愿定价。因此，在遇到这种情况时，购房者需要严格核查建委公证费用，切勿在没有确凿证据的情况下随意付款。
（4）过户税费用
在过户的时候，购房者还需要支付一定比例的税费。这笔费用通常由政府规定，比较透明且公正。然而，有些中介公司会为了赚取所谓的“服务费”，故意夸大税费。比如说，在我们购买二手门面房的时候，中介公司告诉我们需要缴纳4万元的过户税费，但是律师告诉我们实际上应该只需要缴纳1.6万元左右。因此，在处理过户税费方面，我们必须要保持警惕，核实信息之后再行决策。
以上是我和朋友在购买二手门面房的过程中遇到的一些套路。总结来说，购买二手门面房过户费用不仅涉及到房屋权属证明费用，还包括贷款办理费用、建委公证费、过户税费等。在面临这些费用时，我们需要特别注意，不要轻易交款并预留足够的时间咨询专业人士，确保所有的费用都是合法的。同时，遇到问题不要被吓倒，主动维护自己的权益。最后，希望从我的亲身经历中能够给大家提供一些有益的参考。
